Com a chegada da Reforma Tributária e a introdução do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), investidores imobiliários estão reavaliando suas estratégias fiscais. Um dos principais questionamentos é: ainda vale a pena manter uma holding patrimonial? A resposta, por hora, na maioria dos casos, é sim. Vamos entender o porquê.
Como era a tributação dos aluguéis antes da Reforma?
Antes da reforma, os aluguéis eram tributados de maneira distinta para pessoas físicas e jurídicas:
- Para pessoas físicas, a tributação incidia apenas sobre o Imposto de Renda (IR), de acordo com a tabela progressiva, podendo chegar a 27,5%. Não havia tributação de PIS e COFINS sobre a receita de aluguel.
- Para holdings patrimoniais no Lucro Presumido, havia uma tributação efetiva de 3,65% sobre a receita de locação, correspondente ao PIS e COFINS. Além disso, a empresa pagava IRPJ e CSLL sobre a base presumida, o que, no final, resultava em uma carga total de aproximadamente 14,5% sobre a receita de aluguel – considerando o Lucro Presumido, que tende ser mais vantajoso que o Lucro Real.
O que mudou com a Reforma Tributária nas Holdings?
Com a reforma, foi mantida a tributação sobre a locação de imóveis, mas agora com novos componentes:
- CBS: O novo tributo que substitui PIS e COFINS continuará incidindo sobre a receita de aluguel, assim como já ocorria no regime anterior.
- IBS: A grande novidade é que agora a locação também será tributada pelo IBS, que substitui ICMS e ISS. Ou seja, a locação de imóveis passa a sofrer uma tributação adicional que antes não existia.
- Embora as alíquotas para locação sejam reduzidas em 70%, considerando as estimativas atuais de 29% para IBS e CBS combinados, a carga tributária efetiva passará de 3,65% (Lucro Presumido) para aproximadamente 8,5%, um aumento substancial.
- Impacto para pessoas físicas: A mudança mais significativa ocorre aqui. Como mencionado, antes não havia incidência de PIS e COFINS sobre a receita de locação de pessoas físicas. Com a nova regra, a locação feita por pessoas físicas passará a ser tributada tanto pela CBS quanto pelo IBS, quando ultrapassados os limites de isenção previstos na lei.
Limites de Isenção para Pessoas Físicas
De acordo com a Lei Complementar nº 214/2025, uma pessoa física será considerada contribuinte do IBS e CBS se, no ano-calendário anterior:
- Receber receita de locação superior a R$ 240.000,00; e
- Alugar mais de três imóveis distintos.
Esses requisitos são cumulativos. Ou seja, se uma pessoa física tiver receita superior a R$ 240.000,00 com a locação de um único imóvel, ela não será considerada contribuinte. Além disso, se no ano corrente a receita de locação exceder R$ 288.000,00, a pessoa física também será considerada contribuinte, independentemente do número de imóveis alugados.
Comparando a Tributação: Holding vs. Pessoa Física
Mesmo com a adição do IBS e do CBS, a holding patrimonial ainda se mostra vantajosa para determinados investidores. Vamos analisar:
- No Lucro Presumido, a tributação do IRPJ e CSLL sobre a receita de aluguel ainda não foi alterada diretamente pela reforma e continua em torno de 11%, o que é bem mais vantajoso que os 27,5% da tributação na Pessoa Física.
- Com a inclusão do IBS e do CBS, a carga tributária da holding aumentará, mas pessoas físicas também estarão sujeitas a esses tributos caso ultrapassem os limites legais.
Quando a Holding Ainda Vale a Pena?
A constituição de uma holding patrimonial continua sendo vantajosa nos seguintes casos:
- Número de imóveis superior a três unidades, facilitando a gestão e o planejamento sucessório.
- Receita de locação superior a R$ 240.000,00 por ano, tornando a tributação no Lucro Presumido mais vantajosa quando comparada com a tributação na Pessoa Física.
Conclusão
A reforma tributária trouxe mudanças relevantes na tributação da locação de imóveis, principalmente para pessoas físicas. No entanto, como a tributação da holding patrimonial no Lucro Presumido ainda não foi diretamente alterada (FIQUEMOS ATENTOS), ela continua sendo uma estratégia eficiente para reduzir a carga tributária e facilitar o planejamento patrimonial.
Se você investe no mercado imobiliário, agora é o momento de revisar sua estrutura tributária e se preparar para as mudanças. Ainda vale a pena ter uma holding? Na maioria dos casos, sim!
O que você acha dessas mudanças? Já avaliou como elas impactam sua estrutura patrimonial?
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