A Reforma Tributária do Consumo, instituída pela Emenda Constitucional nº 132/2023 e regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025, alterou de forma relevante o tratamento tributário das operações de locação de bens imóveis. Desde então, passou a existir uma dúvida recorrente no mercado imobiliário e entre profissionais da área contábil e jurídica: afinal, a emissão da Nota Fiscal de Serviço Eletrônica (NFS-e) para locação é obrigatória já em 2026 ou apenas a partir de 2027?
Essa dúvida não é artificial. Ela decorre do fato de que a transição para o IBS e a CBS foi estruturada em camadas diferentes, que nem sempre conversam de forma linear entre si.
A Lei Complementar nº 214/2025 passou a tratar a locação de bens imóveis como operação relevante para fins do IBS e da CBS, ainda que não seja caracterizada como prestação de serviço para efeitos do ISS. Ao mesmo tempo, a própria lei institui um período de transição, no qual o ano de 2026 tem caráter inicial e operacional, com alíquotas reduzidas e efeitos financeiros mitigados, enquanto a exigibilidade plena se consolida a partir de 2027.
Paralelamente à legislação, o Comitê Gestor da NFS-e promoveu ajustes técnicos importantes no padrão nacional da Nota Fiscal de Serviço Eletrônica, que passo a incluir a locação.
A Nota Técnica nº 004/2025, publicada em agosto de 2025, consolidou o layout da NFS-e que passa a vigorar a partir de janeiro de 2026. Essa Nota criou o grupo IBSCBS na Declaração de Prestação de Serviços e na própria NFS-e, introduzindo campos voltados à apuração e ao controle do IBS e da CBS. O próprio texto da Nota deixa claro que seu objetivo é permitir a adaptação dos sistemas e a familiarização dos contribuintes com o novo modelo, o que reforça o caráter preparatório do exercício de 2026.
A Nota Técnica nº 005/2025, publicada em novembro de 2025, avançou de forma decisiva ao incluir expressamente as operações com bens imóveis e bens móveis no escopo da NFS-e nacional. Para isso, criou códigos específicos no item 99 da lista de serviços, entre eles:
- 99.03.01 – Locação de Bens Imóveis, com subitens para cessão onerosa, arrendamento, usufruto e direitos de uso
- 99.04.01 – Locação de Bens Móveis
Esses códigos foram alocados no item 99 justamente porque não há incidência de ISS. A própria Nota Técnica é explícita ao afirmar que, por padrão da plataforma NFS-e, os itens do grupo 99 não geram destaque de ISSQN no documento fiscal. Ainda assim, a emissão da NFS-e é exigida para essas operações, pois elas constituem fatos geradores relevantes para fins de IBS e CBS.
Além da criação dos códigos, a NT 005 introduziu campos específicos para operações envolvendo imóveis, exigindo informações como identificação cadastral do imóvel, endereço e campos próprios para deduções da base de cálculo do IBS e da CBS, incluindo IPTU, condomínio e emolumentos. Esses elementos deixam claro que o modelo tradicional de recibo de aluguel não atende mais às exigências do novo sistema, que demanda padronização, rastreabilidade e capacidade de apuração automatizada dos tributos.
É exatamente aqui que se instala a confusão prática. Em 2026, o sistema da NFS-e já estará plenamente preparado para receber operações de locação, com códigos próprios, campos específicos e estrutura completa de apuração do IBS e da CBS. Ao mesmo tempo, a legislação admite que, nesse primeiro ano, a incidência financeira do chamado “1%” seja neutralizada ou não exigida, desde que o contribuinte esteja em processo de adaptação ao novo modelo.
Dessa sobreposição surgem duas leituras possíveis. A primeira, estritamente jurídica e sancionatória, sustenta que a obrigatoriedade plena da NFS-e para locação se consolida apenas em 2027, quando o IBS e a CBS passam a ser efetivamente exigíveis. A segunda, de natureza técnica, contábil e operacional, reconhece que o sistema já exige adaptação em 2026 e que a não emissão da NFS-e nesse período pode gerar desalinhamento com o modelo normativo que se consolida.
Por isso, embora seja possível afirmar que 2026 ainda não é o ano da obrigatoriedade plena sob a ótica punitiva, a prática mais segura e coerente com o novo arcabouço normativo é a emissão das notas de locação já a partir de 2026, preferencialmente por meio do Portal Nacional da NFS-e, utilizando os códigos e campos previstos nas Notas Técnicas nº 004 e nº 005.
Essa postura não apenas antecipa a adaptação ao IBS e à CBS, como também reduz riscos futuros, cria histórico fiscal consistente e evita questionamentos a partir de 2027, quando a exigibilidade jurídica e financeira estará plenamente estabelecida.
