Diversas pessoas e famílias formam patrimônio imobiliário ao longo da vida e usam tais investimentos para obtenção de aluguéis e rendimentos de longo prazo, muitas vezes direcionados para uma aposentadoria futura. Essa formação patrimonial dá-se paulatinamente cujas decisões são tomadas ao longo da vida do investidor, muitas vezes sem um estudo e planejamento tributário.
O planejamento tributário estruturado nesses casos, quando aplicado à rendimentos de aluguéis, pode trazer uma economia significativa entre 16% a 13% do valor do aluguel por meio da constituição de pessoa jurídica cuja tributação é significativamente menor, como será apresentado a seguir.
Um outro aspecto relevante que incentiva ainda mais a constituição dessas empresas que concentram patrimônios pessoais e familiares, conhecidas como holdings patrimoniais, é a diferença de tributação do ITCMD em caso de morte e no caso de doação de quotas. Tal diferença permite um grande planejamento fiscal uma vez que, por mais que a porcentagem do ITCMD seja de 4% em ambos os casos, a base de calculo no caso de Sociedades constituídas via integralização do capital poderá ser o valor do custo do patrimônio, na época da aquisição, enquanto no caso de herança aplica-se a regra geral, ou seja, o valor de mercado dos bens.
Nesse cenário a tributação sobre aluguéis e planejamento tributário é um tema de grande relevância para investidores imobiliários e nas seções a seguir serão apresentados os principais aspectos relacionados:
Imposto de Renda: Pessoa Física vs. Pessoa Jurídica
Para compreender as diferenças na tributação de aluguéis base para o planejamento tributário, é fundamental explorar as taxas de imposto de renda aplicáveis a a pessoas físicas e empresas.
A pessoa física que obtém renda de aluguéis está sujeita a alíquotas de até 27,5% de imposto de renda, variando conforme o montante da renda e considerando deduções. Por outro lado, a tributação para pessoa jurídica constituída na forma de holding que explore a locação de bens sob o regime de lucro presumido oscila entre 11,33% a 14,53% sobre a receita da locação. Essa alíquota abrange os tributos PIS (0,65%), COFINS (3%), IRPJ (4,8% - 8%) e CSLL (2,88%).
Holding Imobiliária como Estratégia de Planejamento Tributário
Uma solução que tem ganhado destaque entre investidores é a criação de holdings imobiliárias, empresas constituídas para gerir bens imóveis. Através da constituição de uma pessoa jurídica com atividade voltada à administração de bens próprios, muitas vezes chamada de Holding Imobiliária, é possível obter eficiência tanto na gestão patrimonial quanto na redução de carga tributária.
Benefícios da Holding Imobiliária:
Economia Tributária: Como já mencionado, a tributação sobre aluguéis para pessoas jurídicas sob o regime de lucro presumido é substancialmente menor em comparação com a pessoa física.
Gestão Patrimonial: A holding proporciona uma estrutura organizada para administrar múltiplos imóveis, facilitando a gestão, manutenção e locação.
Planejamento Sucessório: A transferência do patrimônio para a holding pode facilitar processos de sucessão, permitindo a transmissão dos bens de forma mais ágil e menos onerosa.
ITBI na Integralização de Bens
A integralização de bens imóveis à holding imobiliária é um passo crucial no processo de criação da empresa. Contudo, é importante considerar a possível incidência do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) no momento da transferência da propriedade. Conforme o artigo 156, §2º, I da Constituição Federal, há uma imunidade tributária do ITBI na integralização de bens imóveis ao capital social da pessoa jurídica, desde que a atividade preponderante da empresa não seja a imobiliária.
Por mais que tenham se tentado afastar judicialmente a incidência do ITBI na constituição do holding, o tema não tem tido muitos frutos, por hora, para contribuintes estruturados na forma de holding patrimonial.
O ITBI possui o valor venal dos bens ou direitos transmitidos como base de cálculo, assim entendido o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado em condições normais de mercado para compra e venda à vista. A alíquota aplicável varia em cada município, no caso a Cidade de São Paulo o imposto será calculado aplicando-se a alíquota, geralmente de 3% (três por cento), sobre a base de cálculo.
Diferenças no ITCMD na Doação de Quotas e Casos Gerais no Estado de São Paulo
Como citado no início do texto, o Imposto sobre Transmissão "Causa Mortis" e Doação de Quaisquer Bens ou Direitos (ITCMD) é um tributo estadual que incide sobre a transmissão de bens e direitos por herança (em caso de falecimento) ou por doação.
No estado de São Paulo, há diferenças na base de cálculo do ITCMD, especialmente quando se trata da doação de quotas de sociedades empresárias limitadas.
Base de Cálculo do ITCMD nos Casos Gerais:
• Geralmente, a base de cálculo do ITCMD é o valor venal do bem ou direito transmitido, que representa o valor de mercado à época do fato jurídico-tributário.
• Isso é definido pelo artigo 9º da Lei nº 10.705/2000, que estipula: "A base de cálculo do imposto é o valor venal do bem ou direito transmitido, expresso em moeda nacional ou em Ufesps (Unidades Fiscais do Estado de São Paulo)".
Base de Cálculo do ITCMD na Doação de Quotas de Sociedade Empresária Limitada:
• Contudo, para a doação de quotas de sociedades empresárias limitadas, existe uma norma específica que se encontra no artigo 14, §3º, da Lei nº 10.705/2000.
• Nesses casos, se as quotas não forem negociadas em bolsa de valores ou não tiverem sido negociadas nos últimos 180 dias, a base de cálculo adotada é o valor patrimonial das quotas transmitidas.
• O valor patrimonial é o ponto central da discussão, pois pode ser interpretado de duas maneiras: o valor patrimonial contábil e o valor patrimonial real.
• O valor patrimonial contábil é calculado dividindo-se o patrimônio líquido da empresa pela quantidade de quotas existentes. Já o valor patrimonial real reflete o preço pelo qual as quotas seriam negociadas no mercado.
Tal situação é um incentivo adicional para constituição de holding patrimoniais que, além de usufruir da imediata redução da carga tributária sobre aluguéis recebidos, poderá ter uma redução significativa do ITCMD tendo em vista a grande diferença entre os valores de custos de imóveis, admitidos como base de integralização de capital na constituição de empresa, com o valor efetivo de mercado do bem.
Conclusão
A escolha entre a tributação de aluguéis como pessoa física ou jurídica e a estratégia de criação de uma holding imobiliária são decisões complexas, envolvendo considerações legais, fiscais e patrimoniais. Para tomar a melhor decisão, é altamente recomendado buscar assessoria de profissionais contábeis e jurídicos especializados, a fim de garantir um planejamento tributário eficaz, proteger o patrimônio e promover uma gestão inteligente dos investimentos imobiliários.
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